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| 《經濟日報》每週三 兩岸財務長版“大陸 • 現場 • 對策” |
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土地面臨被徵收的對策 |
2007年5月30日 |
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| 台商在大陸購買土地，即使已取得土地使用權證，仍有可能面臨被地方政府要求買回或強制徵收的問題，特別是前幾年中央將控制土地出售作為宏觀調控手段後，地方政府可出售的土地數量受到很大限制，連帶影響地方招商，導致地方政府將腦筋動到已取得土地使用權證的台商身上。 |
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| 台商面對地方政府要求收回土地時，首先要做的是核查自己法律上是否站得住腳，根據大陸國土資源部和國家工商行政管理總局，在2006年發布的「國有土地使用權出讓合同補充協議」通知，明確規定在購買土地時，地方政府會要求企業承諾動工日期、完工日期、容積率、單位面積投資金額，甚至行政辦公或生活配套設施不得超過土地面積一定比例等，都會詳細記錄在土地出讓合同中。 |
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| 問題是台商是否有按照承諾執行合同中的約定，便成為地方政府能否收回土地的理由之一。 |
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| 其次是在2004年實施的土地管理法中，也明文禁止企業投資土地，也就是購買土地後閒置不開發，企業如果連續兩年未使用土地，地方政府有權收回閒置土地，問題是各地政府對閒置土地的定義不一，大部分台商遭遇的土地收回問題，都是自己已使用土地中的一部分，剩餘的空地到底要如何才會被定義為閒置用地，仍存在很大爭議，也存在一定的地方裁量權問題。 |
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| 還有就是確認地方政府要收回土地，是為了市政建設，還是其他商業用途？如果是市政建設，地方政府收回土地的理由非常充足，台商無法拒絕；如果是為了經濟開發目的，台商應該據理力爭。 |
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| 另外，台商購買土地常會被要求承諾投資強度，也就是在約定時間內驗資到位一定數額的註冊資本，這使很多台商最後因註冊資本無法如期到位，成為官方收回土地的理由。 |
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| 實務中，台商可將為購買土地所設立的大陸公司的境外股東股權，先轉移部分比例給另一相同控制人的兄弟企業，使其成為中外合資企業的境內股東，然後再與銀行配合，先貸款給兄弟企業，由兄弟企業以人民幣出資使註冊資本到位，最後將該筆資金以該兄弟企業的資本金帳戶名義存放在銀行中進行擔保，如此一來，可同時解決註冊資本無法如期到位，及銀行貸款需要擔保品的問題。 |
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| 雖然人民幣貸款利率攀升，台商仍可在土地增值的價值與貸款利息成本間進行選擇。 |
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| 最後，土地會被要求徵收，常是土地用途在市政規劃中發生變化，如原先土地的工業用途被更改為商業區或住宅區，使土地價值翻增，台商最好作法是主動要求與地方政府聯合開發、利益共享，也可尋找有實力的地方房產開發商合作，利用其地緣關係優勢進行溝通，如何平衡官方、開發商及台商本身間的最大利益，而不是台商單方面的絕對利益，是在處理土地被地方政府要求買回時的關鍵所在。 |
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(本文發自上海，網址 www.myChinaBusiness.com)【2007-5-30/經濟日報/A6版/兩岸財務長】 |
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