外資企業の「集体土地」の使用について、中国の法律は未だ合法的に認めていない。外資企業に対し「集体土地」の使用制限を緩めた地方政府も存在しているが、あくまで試しにすぎないと思う。そのため、「集体土地」を工業用途にした外資企業にとって、「集体土地」の欠点は日常経営に問題がないが、上場や銀行貸付金等の融資行為を行う場合、致命的な支障になる。

本来、地方建設委員会は外資企業が「集体土地」において建てた工場や宿舎等の建物に対し批准許可を下してはならない。しかし、外資企業は地方建設委員会から批准許可をもらえるだけでなく、さらに家屋土地管理局から「建物産権証」を発行してもらえる現象は少なくない。そのため、違法土地で合法的な建物があるという怪現象が形成された。その現象の最も大きなリスクは、会計士の審査認定にある。実務上において、会計士は外資企業が合法的に「国有土地使用権証」を有していないため、地上建物を違法建物として認定し、その価値を認めないことがある。その場合、企業の無形資産（土地）と固定資産（不動産）が減少され、資産評価と真実と不一致の結果になる。

外資企業の「集体土地」使用の法律リスクについては、以下3点の角度から厳格に分析する。

一、「集体土地」の所有権主体がはっきりしていないため、外資企業は契約締結と支払の相手主体を正確に選択することができない

　中国憲法の規定によって、「法律の規定にて国家所有であるものを除いて、農村と郊外の土地は集体所有である。宅基地と自留地も集体所有である」。また、土地管理法の規定によって、「集体土地」の所有権主体について規定しているが、「農民集体」と「農村集体経済組織」の定義、「所有権」と「経営、管理権」の定義についてはっきり定めていない。そのため、誰が「集体土地」の本当の所有者か、また、誰が土地契約書を締結する権利を持っているかの確定は非常に難しい。

二、「集体土地」の性質と用途が特殊であるため、外資企業の「集体土地」の使用には違法リスクが存在している

中国は農業用地に対する特殊保護を実行しているから、如何なる企業、団体若しくは個人が勝手に占用したり、土地の用途を変えたりしてはいけない。外国企業の投資は農業用地の占用に係わるならば、土地の用途を農業用地から建設用地に変更する申請批准の手続を行わなければならない。

実務上において、ある鎮・村集体経済組織は一定の賃金で農民から土地を貸してもらって、農業税及び関連費用を農民の代わりに支払った後、貸してもらった土地を開発し、外資を招く。しかし、このようなやり方が「集体土地」の農業用地の性質を変えていないため、地方政府が政策を変更した場合又は政府に調査され、処分された場合、外資企業は違法の理由で、当該土地を続けて使用することができなくなるリスクがある。

三、「集体土地」の審査許可に関する権限の制限で、「集体土地」の使用協議は無効になり、さらに法律救済すらも受けられない恐れがある

中国で土地の審査許可の権利を持つ部門は一番低いレベルとしても県以上の人民政府又は県以上の土地行政主管部門である。これらの部門だけは土地の譲渡又はその他の土地に関する協議書を審査許可する権利を持っている。外資企業は中国の地区行政等級別についてはっきり認識していないため、土地の審査許可の権利がない鎮・村政府と時間を無駄にして商談し、さらに鎮・村政府の承諾を信じて、土地に関する特別協議を結んでしまうことが多い。そのような承諾又は協議は法律上に完全無効であるだけでなく、紛争が起こった場合、地方政府や裁判所から保障又は法律救済すらも受けられない。